Face à l’évolution constante des prix de l’immobilier et à la pression sur le marché locatif, il est essentiel de s’informer sur les réglementations en vigueur concernant l’encadrement du loyer, notamment pour les logements en cours de construction. Cet article vous permettra de mieux comprendre les différentes règles applicables et leurs implications pour les propriétaires et les locataires.
Le contexte législatif de l’encadrement du loyer
Depuis la loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) de 2014, le dispositif d’encadrement des loyers est entré progressivement en vigueur dans certaines zones tendues. Ce dispositif vise à limiter la hausse des loyers dans ces zones où la demande locative est particulièrement forte et où les prix peuvent rapidement s’envoler. Il concerne principalement les communes situées en zone tendue (agglomérations de plus de 50 000 habitants) et s’applique aux logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale.
En 2019, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a élargi ce dispositif d’encadrement des loyers à d’autres villes volontaires, sous réserve d’une délibération favorable du conseil municipal. Ainsi, outre Paris et Lille qui ont déjà mis en place cet encadrement, d’autres villes pourraient prochainement s’y ajouter.
Les règles de l’encadrement du loyer pour les logements en construction
Pour les logements en cours de construction, l’encadrement des loyers s’applique dès la signature du bail, à condition que le logement soit situé dans une zone tendue où le dispositif est en vigueur. Le propriétaire doit alors respecter les plafonds de loyers fixés par un arrêté préfectoral. Ces plafonds sont déterminés en fonction de plusieurs critères tels que la localisation du bien, sa surface habitable, le nombre de pièces et le niveau de confort.
Il existe trois niveaux de loyers :
- Le loyer de référence : il s’agit d’un loyer médian calculé sur la base des loyers observés dans le secteur géographique concerné, pour des logements similaires.
- Le loyer de référence majoré : il correspond au loyer de référence augmenté d’un pourcentage (généralement 20 %), ce qui permet au propriétaire de pratiquer un loyer supérieur en raison d’une localisation ou d’équipements particulièrement avantageux.
- Le loyer de référence minoré : il est inférieur au loyer de référence et s’applique lorsque le logement présente des caractéristiques ou une situation moins favorables que la moyenne.
Ainsi, lorsqu’un propriétaire met en location un logement en cours de construction, il doit veiller à respecter ces plafonds et à ajuster son loyer en conséquence. En cas de non-respect de l’encadrement du loyer, le locataire dispose d’un délai de trois mois après la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (CDC) et demander une réduction de loyer. Si aucune entente n’est trouvée, le juge peut être saisi et décider d’une éventuelle sanction pour le propriétaire.
Les exceptions à l’encadrement du loyer
Il existe quelques exceptions à l’encadrement des loyers pour les logements en cours de construction :
- Les logements neufs ou ayant bénéficié d’une réhabilitation importante : dans ce cas, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer, à condition que les travaux aient consisté en une amélioration significative du confort, de la performance énergétique ou de l’agencement du logement. Toutefois, cette dérogation ne s’applique pas si le propriétaire a bénéficié d’aides publiques pour financer les travaux.
- Les logements soumis à un régime spécifique : certains logements peuvent être exclus du dispositif d’encadrement des loyers, notamment ceux faisant l’objet d’un conventionnement avec l’État (logements sociaux) ou ceux bénéficiant d’un dispositif fiscal particulier (Pinel, Duflot…).
En conclusion, l’encadrement des loyers constitue une mesure importante pour réguler le marché locatif dans les zones tendues et garantir un accès au logement pour tous. Si vous êtes propriétaire d’un logement en cours de construction, il est essentiel de vous informer sur les règles applicables dans votre commune et de veiller à respecter les plafonds imposés. Quant aux locataires, n’hésitez pas à vérifier la conformité du loyer proposé et à faire valoir vos droits en cas de besoin.